Het belangrijkste verschil tussen de WOZ-waarde en de actuele marktwaarde zit in de waardepeildatum, de manier waarop de waarde wordt vastgesteld en het doel waarvoor deze wordt gebruikt.
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en is gebaseerd op de geschatte marktwaarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Voor de WOZ-beschikking van 2026 geldt 1 januari 2025 als waardepeildatum.
Een actuele marktwaarde geeft aan wat een woning op een specifiek, recenter moment naar verwachting op de vrije markt zou opbrengen.
| Kenmerk | WOZ-waarde | Actuele marktwaarde via fysieke taxatie |
|---|---|---|
| Vastgesteld door | Gemeente | Onafhankelijke taxateur |
| Waardepeildatum | 1 januari van het voorgaande jaar | Datum waarop de marktwaarde wordt vastgesteld |
| Methode | Meestal modelmatige waardering | Individueel onderzoek en woningopname |
| Doel | Onder andere belastingen | Onder andere hypotheekfinanciering |
| Resultaat | WOZ-beschikking en taxatieverslag | Onderbouwd taxatierapport |
| Geschikt voor hypotheek | Soms, afhankelijk van geldverstrekker | Doorgaans, mits het rapport aan de eisen voldoet |
Beide waarderingen zijn dus gebaseerd op het begrip marktwaarde. Het verschil is dat de WOZ-waarde betrekking heeft op een eerdere datum en de gemeente doorgaans geen afzonderlijke woningopname uitvoert.
Wat is de WOZ-waarde van een woning?
WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Deze waarde wordt onder andere gebruikt voor de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en verschillende heffingen. De WOZ-waarde is dus een schatting van de verkoopprijs die een woning op de waardepeildatum zou kunnen opbrengen.
Bij het bepalen van de WOZ-waarde worden onder andere de volgende gegevens gebruikt:
- De ligging en het type woning.
- De woonoppervlakte en perceelgrootte.
- Het bouwjaar en relevante woningkenmerken.
- De staat en voorzieningen van de woning, voor zover bekend.
- Verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum.
Gemeenten gebruiken hiervoor doorgaans taxatiemodellen. De uitkomsten worden gecontroleerd voordat de definitieve WOZ-waarde wordt vastgesteld.
Wat is de actuele marktwaarde van een woning?
De actuele marktwaarde is het bedrag waarvoor een woning op de waardepeildatum onder normale marktomstandigheden naar verwachting verkocht zou kunnen worden.
Bij een fysieke woningtaxatie onderzoekt een taxateur de specifieke kenmerken van de woning en de actuele marktsituatie. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de ligging, oppervlakte, onderhoudsstaat, afwerking, energieprestatie en recente verkopen van vergelijkbare woningen. De taxateur bezoekt de woning en verwerkt de onderzoeksresultaten in een onderbouwd taxatierapport.
Een actuele marktwaarde kan belangrijk zijn wanneer u een woning koopt, uw hypotheek wilt oversluiten of extra financiering nodig heeft. Bij NOVEM Woningtaxaties kunt u hiervoor een NWWI-gevalideerde woningtaxatie aanvragen.
Waarom verschilt de WOZ-waarde van de marktwaarde?
Er zijn verschillende redenen waarom de WOZ-waarde kan afwijken van de marktwaarde uit een recent taxatierapport.
1. De WOZ-waarde loopt achter op de woningmarkt
De WOZ-waarde is gebaseerd op het prijsniveau van een eerdere waardepeildatum. In de tussentijd kunnen woningprijzen stijgen of dalen. Hierdoor kan de actuele marktwaarde hoger of lager liggen dan de vastgestelde WOZ-waarde.
2. De woning is verbouwd of verduurzaamd
Een uitbouw, renovatie of verbetering van de energieprestatie kan invloed hebben op de marktwaarde.
Bij een actuele taxatie beoordeelt de taxateur de woning zoals deze er op de taxatiedatum bij staat. De WOZ-waardering kan van een andere toestandsdatum uitgaan. De gemeente moet overigens bij bepaalde veranderingen, zoals een verbouwing tussen de waardepeildatum en het begin van het belastingjaar, rekening houden met de toestand van de woning op 1 januari van het belastingjaar.
3. De waarderingsmethoden verschillen
Gemeenten bepalen WOZ-waarden grotendeels met taxatiemodellen en geregistreerde woninggegevens. Een taxateur die een fysieke woningtaxatie uitvoert, bezoekt de woning en kan de daadwerkelijke staat en bijzondere kenmerken beoordelen. Hierdoor kan een fysieke taxatie informatie opleveren die bij de modelmatige WOZ-waardering niet volledig bekend was.
4. Er zijn nieuwe vergelijkbare woningen verkocht
Bij een actuele taxatie worden recente, relevante woningverkopen gebruikt om de marktwaarde te onderbouwen. Deze verkopen kunnen een ander beeld geven van de markt dan de transacties die aan de WOZ-waarde op de eerdere peildatum ten grondslag liggen.
Rekenvoorbeeld: WOZ-waarde lager dan marktwaarde
Stel dat u eigenaar bent van een woning in Utrecht. Op uw WOZ-beschikking van 2026 staat een waarde van €685.000. Deze waarde is gebaseerd op het prijsniveau van 1 januari 2025.
In oktober 2026 laat u de woning taxeren omdat u uw hypotheek wilt aanpassen. De taxateur stelt de actuele marktwaarde vast op €765.000.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| WOZ-waarde 2026 (peildatum 1 januari 2025) | €685.000 |
| Marktwaarde bij taxatie in oktober 2026 | €765.000 |
| Verschil | €80.000 |
Dit is een fictief rekenvoorbeeld en geen werkelijke taxatie.
De actuele marktwaarde ligt in dit voorbeeld €80.000 hoger dan de WOZ-waarde. Dat kan bijvoorbeeld komen door prijsontwikkelingen op de woningmarkt of verbeteringen aan de woning. Dit betekent niet automatisch dat de WOZ-waarde onjuist is. Beide waarden hebben namelijk betrekking op verschillende momenten en kunnen op verschillende gegevens zijn gebaseerd. Andersom is het ook mogelijk dat de actuele marktwaarde lager ligt dan de WOZ-waarde.
Kan de WOZ-waarde hoger zijn dan de marktwaarde?
Wanneer de woningmarkt sinds de WOZ-waardepeildatum is afgekoeld of de woning in waarde is gedaald, kan de actuele marktwaarde lager zijn dan de WOZ-waarde. Daarnaast kunnen veranderingen aan de woning, bijvoorbeeld schade of achterstallig onderhoud, invloed hebben op de actuele marktwaarde. Een hogere WOZ-waarde betekent daarom niet automatisch dat uw woning op dit moment voor dat bedrag verkocht kan worden.
Twijfelt u of de WOZ-waarde juist is vastgesteld? Dan kunt u het taxatieverslag van de gemeente bekijken. Hierin staat welke gegevens en vergelijkbare woningen voor de waardering zijn gebruikt. Let wel op het onderscheid tussen een WOZ-waarde die onjuist is vastgesteld en een WOZ-waarde die simpelweg afwijkt van de huidige marktwaarde. Alleen een verschil met een actuele taxatie bewijst niet dat de oorspronkelijke WOZ-beschikking onjuist is.
Kunt u de WOZ-waarde gebruiken voor uw hypotheek?
In sommige situaties kunt u de WOZ-waarde gebruiken om de waarde van uw woning aan te tonen bij een geldverstrekker. Dit hangt af van het doel van de hypotheekaanvraag en de voorwaarden van de geldverstrekker.
Bij het aanvragen van een hypotheek
Wanneer u een woning koopt en een hypotheek afsluit, vraagt de geldverstrekker om een actuele waardering. Vaak is dit een NWWI-gevalideerd taxatierapport. Meer hierover leest u op onze pagina over taxatie voor uw hypotheek.
Een WOZ-beschikking is niet automatisch voldoende voor een nieuwe hypotheekaanvraag.
Bij het oversluiten of aanpassen van uw hypotheek
Wilt u uw hypotheek oversluiten, verhogen of de renteopslag laten aanpassen? Dan kan een geldverstrekker in sommige gevallen de WOZ-waarde accepteren. Dit speelt bijvoorbeeld wanneer uw hypotheekschuld inmiddels lager is ten opzichte van de woningwaarde en u mogelijk in een gunstigere risicoklasse valt.
Volgens de Consumentenbond kan een hogere WOZ-waarde onder voorwaarden helpen om de renteopslag van uw hypotheek te verlagen. Accepteert uw geldverstrekker de WOZ-waarde niet of heeft u een actuelere onderbouwing nodig? Dan kan een taxatierapport uitkomst bieden.
Marko van de Weerdhof
Vraag een taxatie aan
Wij helpen u graag verder. Neem contact op of vul het formulier in en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.
Veelgestelde vragen over WOZ-waarde en marktwaarde
Niet automatisch. De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde op een eerdere peildatum. De daadwerkelijke verkoopprijs wordt uiteindelijk bepaald door vraag en aanbod, de woning en de onderhandelingen tussen koper en verkoper.
Ja. Als u vindt dat de WOZ-waarde op de relevante peildatum onjuist is, kunt u bezwaar maken bij uw gemeente. Dit moet doorgaans binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking gebeuren. Bekijk daarvoor het taxatieverslag en de bezwaarprocedure van uw gemeente.
Een hogere marktwaarde kan in bepaalde situaties gunstig zijn, bijvoorbeeld wanneer u uw renteopslag wilt laten aanpassen. Bij de aankoop van een woning hoeft een hogere taxatiewaarde echter niet automatisch te betekenen dat u meer kunt lenen. Uw inkomen en de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker blijven bepalend.
In ons artikel over taxatiewaarde lager dan koopsom leggen we uit wat een verschil tussen de koopsom en taxatiewaarde kan betekenen voor de hypotheekfinanciering.
Niet altijd. Bij stijgende huizenprijzen kan de actuele marktwaarde hoger zijn dan de WOZ-waarde. Bij dalende prijzen of veranderingen aan de woning kan het omgekeerde voorkomen.
