Wat als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom?
Bij het kopen van een woning zijn de koopsom en de taxatiewaarde twee verschillende bedragen.
De koopsom is de prijs die u met de verkoper bent overeengekomen. De taxatiewaarde is de marktwaarde die een onafhankelijk taxateur vaststelt op basis van de woningkenmerken, de lokale woningmarkt en vergelijkbare verkopen.
De bedragen hoeven niet gelijk te zijn. Bijvoorbeeld wanneer u boven de vraagprijs heeft geboden, kan de uiteindelijke koopsom hoger liggen dan de waarde die de taxateur onderbouwd kan vaststellen. Dat verschil is belangrijk voor uw hypotheek. Volgens de Rijksoverheid mag u in Nederland in beginsel maximaal 100% van de marktwaarde van een woning lenen. Daarnaast bepaalt uw inkomen hoeveel u maximaal kunt lenen. Voor bepaalde energiebesparende maatregelen bestaan uitzonderingen.
Ligt de taxatiewaarde lager dan de koopsom? Dan ontstaat mogelijk een financieringstekort dat u zelf moet aanvullen.
*Lees in ons artikel ook het verschil tussen de marktwaarde en de WOZ-waarde.
Rekenvoorbeeld: taxatiewaarde lager dan koopsom
Stel dat u een woning koopt voor €450.000. Na de woningopname en het marktonderzoek stelt de taxateur de marktwaarde vast op €430.000.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Afgesproken koopsom | €450.000 |
| Getaxeerde marktwaarde | €430.000 |
| Maximale hypotheek op basis van 100% marktwaarde | €430.000 |
| Verschil dat u zelf moet betalen | €20.000 |
Dit is een fictief rekenvoorbeeld. Hierbij gaan we ervan uit dat u op basis van uw inkomen voldoende kunt lenen en dat er geen bijzondere financieringsregels van toepassing zijn.
In dit voorbeeld kunt u op basis van de woningwaarde maximaal €430.000 financieren. De resterende €20.000 moet u zelf betalen, bijvoorbeeld met spaargeld.
Daarnaast krijgt u te maken met bijkomende aankoopkosten, zoals notariskosten, hypotheekadvies en taxatiekosten. Afhankelijk van uw situatie kan ook overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
Let op: als u op basis van uw inkomen minder dan €430.000 kunt lenen, wordt het bedrag dat u zelf moet inbrengen nog hoger.
Waarom kan de taxatiewaarde lager zijn dan de koopsom?
De prijs die u voor een woning betaalt, wordt bepaald door wat koper en verkoper met elkaar afspreken. De taxateur moet daarentegen onafhankelijk vaststellen wat de woning op de waardepeildatum op de markt waard is.
Er zijn verschillende redenen waarom de bedragen uiteen kunnen lopen.
Overbieden op een woning
In een competitieve woningmarkt bieden kopers soms meer dan de vraagprijs om een woning te bemachtigen. Een hoger bod betekent echter niet automatisch dat de marktwaarde even hoog is.
Verschillen met vergelijkbare woningen
Een taxateur gebruikt onder andere recente verkopen van vergelijkbare woningen om de marktwaarde te onderbouwen. Wanneer vergelijkbare woningen voor lagere bedragen zijn verkocht, kan dit invloed hebben op de taxatie.
Staat van onderhoud en woningkenmerken
Ook de onderhoudsstaat, afwerking, energieprestatie, ligging en eventuele gebreken kunnen een rol spelen. Deze factoren worden meegenomen in de beoordeling van de marktwaarde.
Persoonlijke waarde versus marktwaarde
Een woning kan voor een koper extra aantrekkelijk zijn vanwege de locatie, indeling of persoonlijke omstandigheden. Die voorkeur kan aanleiding zijn om meer te bieden, maar hoeft niet volledig terug te komen in de objectief onderbouwde marktwaarde.
Een taxateur mag de waarde daarom niet zomaar aanpassen aan de overeengekomen koopsom. Bij een taxatie voor uw hypotheek staat een onafhankelijke waardebepaling centraal.
Wat kunt u doen als de taxatiewaarde lager uitvalt?
Een lagere taxatiewaarde betekent niet automatisch dat de aankoop niet door kan gaan. Welke mogelijkheden u heeft, hangt af van uw beschikbare eigen middelen, de financiering en de gemaakte afspraken.
1. Het verschil met eigen geld betalen
Heeft u voldoende spaargeld? Dan kunt u het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde zelf betalen.
Houd er wel rekening mee dat u ook geld nodig kunt hebben voor de overige aankoopkosten, een eventuele verbouwing en onvoorziene uitgaven.
2. Opnieuw onderhandelen over de koopsom
U kunt proberen opnieuw met de verkoper in gesprek te gaan over de afgesproken prijs. Een lagere taxatiewaarde kan daarvoor aanleiding zijn, zeker wanneer de financiering anders niet rondkomt.
De verkoper is echter niet verplicht om de koopsom te verlagen. Of opnieuw onderhandelen mogelijk is, hangt af van de bereidheid van beide partijen en de afspraken die al zijn vastgelegd.
3. Het taxatierapport laten controleren
Vermoedt u dat belangrijke gegevens niet juist zijn verwerkt? Bijvoorbeeld de woonoppervlakte, de staat van onderhoud of relevante woningkenmerken? Bespreek dit dan met de taxateur.
Wanneer het rapport feitelijke onjuistheden bevat, kunnen die worden beoordeeld en zo nodig gecorrigeerd. Dat betekent niet automatisch dat de marktwaarde verandert.
Een nieuwe taxatie aanvragen uitsluitend omdat de eerste waarde tegenvalt, biedt geen garantie op een hogere uitkomst. Een taxateur moet de marktwaarde altijd onafhankelijk kunnen onderbouwen.
4. De financieringsmogelijkheden bespreken
Neem contact op met uw hypotheekadviseur om te bekijken welke mogelijkheden er nog zijn. Misschien kunt u extra eigen middelen inzetten of de financiering anders organiseren.
Ook kan uw adviseur beoordelen of specifieke financieringsregelingen relevant zijn. Houd er rekening mee dat de wettelijke grenzen en acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker blijven gelden.
5. Gebruikmaken van het financieringsvoorbehoud
Lukt het niet om de financiering rond te krijgen? Dan kunt u mogelijk een beroep doen op het financieringsvoorbehoud in uw koopcontract.
Of u de koop daadwerkelijk kunt ontbinden, hangt af van de voorwaarden, het overeengekomen financieringsbedrag en de termijnen in de koopovereenkomst.
Kunt u van de koop afzien bij een te lage taxatie?
Een lagere taxatiewaarde geeft op zichzelf niet automatisch het recht om van de koop af te zien.
Heeft u een financieringsvoorbehoud opgenomen en lukt het daardoor niet om de benodigde hypotheek te krijgen? Dan kunt u mogelijk de koopovereenkomst ontbinden.
Volgens Vereniging Eigen Huis moet een beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig en voldoende onderbouwd worden gedaan. Afhankelijk van het contract kunnen bijvoorbeeld één of meerdere afwijzingen van geldverstrekkers nodig zijn.
Heeft u zonder financieringsvoorbehoud gekocht of is de afgesproken termijn verstreken? Dan zijn de risico’s groter. Als u de koopovereenkomst niet kunt nakomen, kan dat financiële gevolgen hebben.
Neem daarom bij een onverwacht lage taxatiewaarde zo snel mogelijk contact op met uw hypotheekadviseur.Controleer daarnaast de voorwaarden en deadlines in uw koopcontract.
Is een tweede taxatie mogelijk?
Wanneer u het niet eens bent met de vastgestelde marktwaarde, kunt u de taxateur vragen om toelichting op de onderbouwing.
Een taxatierapport bevat onder andere informatie over de woningkenmerken en vergelijkbare verkopen die zijn gebruikt om de marktwaarde vast te stellen. Zijn gegevens onjuist of ontbreken er relevante feiten? Dan kan de taxateur beoordelen of dit aanleiding geeft om het rapport te corrigeren.
Een tweede taxatie kan in sommige situaties mogelijk zijn, maar is geen garantie op een andere of hogere marktwaarde. Bovendien kunnen aanvullende kosten ontstaan en moet een eventueel nieuw rapport voldoen aan de eisen van uw geldverstrekker.
Het uitgangspunt blijft dat iedere taxateur de marktwaarde onafhankelijk moet vaststellen.
Hoe voorkomt u problemen met een lagere taxatiewaarde?
Een verschil tussen koopsom en taxatiewaarde is niet altijd vooraf te voorkomen. Wel kunt u vóór het uitbrengen van een bod rekening houden met het risico.
Onderzoek bijvoorbeeld de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen en laat vooraf berekenen hoeveel u maximaal kunt lenen. Bepaal daarnaast hoeveel eigen geld u beschikbaar heeft wanneer de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom.
Ook is het verstandig om bij het kopen van een woning duidelijke afspraken te maken over het financieringsvoorbehoud. Laat vervolgens tijdig een taxatie uitvoeren, zodat eventuele problemen met de financiering zo vroeg mogelijk aan het licht komen.
Een taxatierapport moet voldoen aan de eisen van de geldverstrekker en voldoende actueel zijn. Lees daarom ook hoe lang een taxatierapport geldig is.
Een onafhankelijke woningtaxatie aanvragen
Heeft u een taxatierapport nodig voor de aankoop of financiering van een woning? NOVEM Woningtaxaties verzorgt onafhankelijke, NWWI-gevalideerde woningtaxaties in Utrecht en omgeving.
Een NWWI-gevalideerde woningtaxatie is bij NOVEM Woningtaxaties mogelijk vanaf €599.
Marko van de Weerdhof
Neem contact met ons op
Wij helpen u graag verder. Neem contact op of vul het formulier in en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.
Ja. Een taxateur stelt de marktwaarde onafhankelijk vast en hoeft daarbij niet uit te komen op de overeengekomen koopsom. De waarde moet worden onderbouwd met onder andere woninggegevens en vergelijkbare verkopen.
Nee, een lagere taxatiewaarde verplicht de verkoper niet automatisch om de overeengekomen koopsom aan te passen. U kunt wel proberen opnieuw te onderhandelen.
Ook wanneer de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom, bepalen uw inkomen en de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker hoeveel u kunt lenen. Bij sommige geldverstrekkers kan de hogere marktwaarde extra financieringsruimte bieden, maar dat is niet automatisch het geval.
Een taxateur kan de marktwaarde niet zomaar verhogen omdat de financiering anders niet rondkomt. Zijn er aantoonbare fouten of ontbrekende gegevens in het rapport, dan kunt u deze laten beoordelen. Een hogere uitkomst is niet gegarandeerd.
